地产寒冬的薪酬保卫战

每经记者 杨羚强 胡廷鸿发自上海、深圳

除了购房者，一线的售楼员和房产经纪人或许是最希望开发商能降价的人。

搜房网在北京、上海、杭州等八个城市的调查显示，那些降价较早的楼盘，由于销售不错，售楼员依然有机会获得多于去年同期的收入，但销售困难的楼盘，售楼员们的日子苦不堪言。

除了售楼员，与销售有关的诸如策划、营销人员，也非常期望能早日降价。因为，他们的收入很大程度上也是根据销售额来决定的。降价与否，成为决定售楼员等相关从业人员个人年底“荷包”的关键。

相比之下，高管们的“荷包”倒是没有受到太多影响。房地产猎头机构的调查数据显示，高管们的薪酬仍然在小幅增长。只是不好看的业绩表，让他们的职位变得“高危”。对他们来说，即使降价换回了现金流，老板也不会有好脸色，因为利润的大幅缩水几乎是必然。

战略

房企布局未来增长点高薪争夺商业地产人才

每经记者 杨羚强 发自上海

“50万~100万”，这是上海一家房地产公司给旗下主力总经理开出的薪酬价码，而来自业内的介绍是，上述薪酬是目前行业的平均水平。然而在商业地产领域，商业地产总经理级别的薪酬早已经达到了150万元，尽管这位商业地产总经理负责的项目可能仅仅只有那么一两个。

上海市住房保障和房屋管理局人才服务中心发布的 《2010~2011年度上海房地产行业职位薪资行情报告》显示，由于商业地产等岗位人才的紧俏，房地产行业整体薪酬的增长幅度由去年二季度的仅9.4%，上升至去年三季度的10%以上。

但在商业地产从业人员薪水无比风光的背后，却是相对于住宅收入尴尬的业绩。宝龙地产、合生创展、首创置业等商业地产或者转型商业地产的公司上半年财务报表均显示，商业地产的开发、租赁收入极其微薄，多数公司目前收入未超过1%，对地产公司现金流和业绩贡献甚微。

争夺商业地产人才

上海知名房地产人罗渊曾在一次论坛上说过一个很生动的例子，在每年年初房企集团的动员会议上，商业地产的负责人会坐在最前排，因为“向商业地产转型”已经被列入到了企业的战略规划中。但到了年底论功行赏，商业地产负责人却只能坐在最后排。

但在年终房企工资薪酬排行榜上，商业地产负责人的薪酬却显著增长。尤里克猎头顾问有限公司陈霞回复本报记者的采访邮件称，由于大量的开发商投身到商业地产中，导致需求呈明显上升趋势，需求与供应仍然不匹配，这使得商业人才高管薪酬不断看涨。

即使如此，仍然难以挖到真正有用的人才。正略钧策管理咨询有限公司副总裁吴小燕说，由于商业地产的发展还处于培育阶段，所以真正意义上的商业地产顶级人才，其实不多。即使是商业地产的领军企业万达，距离其第一个商业项目长春沃尔玛万达的建成，到现在也不过区区十年时间。而一个商业项目从立项、开发到运营相对成熟，至少需要五年。

显然，高价请来的商业地产高管很难迅速给企业带来回报。上半年多家商业地产公司的商业地产租金回报不到1%便是很好的证明。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，开发商愿意出高价囤积优秀的商业人才，考虑的并不是目前如何应对宏观调控，而是为更长远的转型考虑。

吴小燕说，我国的城市化进程即将进入下一个阶段：城市化率50%~60%左右，商业物业持有经营进入培育阶段。当城市化率达到70%以上时，人口对于新房的需求趋于相对停滞，从事房地产开发难以获得超额收益，只有持有商业地产才有可能获得超额收益。因此，房地产企业纷纷布局商业地产，就是为了在下一个周期到来之前，占领战略高地。目前开发商高薪挖商业地产人才，是为未来争夺战略制胜的核心资源。

挖人面临风险

但在上述高薪“猎”角的人才争夺战中，真正的赢家却极少。开发商花大价钱囤积的商业人才背后，隐藏着巨大风险。

吴小燕表示，从她接触过的大量地产公司来看，很多地产公司在进军商业地产领域的时候，大多采用的是从“相对成熟”的商业地产公司或项目上挖人。但是，高薪挖来的商业高管，往往由于其本身大多仅仅经历了商业地产的部分环节，对于商业地产的整体运作缺乏足够的经验和把控力，或者经验和能力不足。所以，这些高管，实际上在新的东家难以发挥预期作用。

而商业地产人才的基本待遇看似高过住宅地产人才，但最终的总收入也未必会比后者高。据吴小燕了解，住宅地产高管人员薪酬的很大一部分体现在年终奖、项目过程节点奖或终期决算奖等浮动收入上。而商业地产，由于其周期长，往往固定收入部分所占比重可能会比住宅地产高一些。她认为，商业地产人才的最终收入，最终还是要取决于给企业创造的价值。

人才

楼市寒冬形势逼人员工流动率或达50%

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

楼市的低迷不仅让房企的销售遭受压力，更让房企员工面临“降薪”境地。

由于业界普遍认为明年楼市形势更加严峻，深圳一开发商人士预估，明年上半年房地产从业人员流动率会增加，抵御市场风险能力较强的房企员工流动率也将达到20%，而资金实力较差的房企员工流动率可能高达50%。

薪资收入预期下降

每到年末，各行业员工最关心的或许就是一年来自己的收入是否增加。如果企业效益不好，不但加薪无望，年终奖也可能大幅缩水。之前，房地产行业从业人员薪水在各行业中排名靠前，高额的提成和年终奖能与金融行业员工相媲美。今年，受制于楼市的低迷行情，收入或许也将会有所改变。

2011年，受调控政策影响，全国各大城市楼市成交量大幅下跌，房企因资金回笼压力感到“日子不好过”，而销售提成占薪水较大比例的售楼员也感到“钱少了”。

据深圳一家人才猎头公司的调查显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市超过40%的售楼员预计今年的整体收入将比去年下降30%~40%；而超过15%的售楼员认为，今年收入的下降幅度在10%~20%，认为基本持平的人或上涨的人不到40%。

令人意外的是，北上广深一线城市有超过70%的售楼员对现在的薪酬感到不满。与一线销售人员普遍预期年收入下降相比，深圳一些房企高管薪资水平则呈现出平稳略涨的态势。而深圳本土一线销售人员（包括销售经理、策划人）年薪最高可达50万元，最低也在12万~25万元。

“基层销售人员与公司高管年收入差别肯定存在，但市场销售惨淡，收入差距也会缩小。”深圳一家房地产开发商人士告诉记者，一般与老板的差距比例为1:30，与总经理级别比例为1:10，民营房企的差距比例一般较小。

据悉，目前一线销售人员薪酬基本采用底薪加销售提成方式组成，基本工资相差不大。不过，高管之间薪酬差别相对更大，总裁级别的人才薪资差别有可能上百万。

记者了解获悉，房企高管底薪一般100万元以上，比如万科、中海等上市房企在业内是收入较高的公司，属于第一梯队。而民营房企如深圳星河集团、绿景集团的副总裁、销售总监、营销中心负责人底薪一般在50万~100万元左右。而一些小型民营企业底薪水平则在50万元以下。

“总体来说住宅地产的薪资延续了以往的状况，而商业地产是目前国内众多地产商转型的方向，导致商业人才竞争激烈,总体来说薪资是偏高的。”深圳尤里克顾问有限公司房地产行业人才顾问陈霞称。

员工流动率上升

楼市成交量一路下滑，房企在资金压力之下，一般情况要么裁员，要么降薪。一家开发商也表示，在市场行情不好之时，企业一般都会做出相应的薪资调整。“市场不好，企业人员就会流动，也会进行薪资调整”，深圳众厦地产总经理助理林晓华说，“要么减少高管，要么基层员工没有奖金。”林晓华称，一般情况下，如果房价或销售额下降15%~20%，员工相应的薪酬收入将下降30%~40%左右。

中国指数研究院数据显示，1~11月，全国商品房和住宅销售均价分别为5474元/平方米和5096元/平方米，较1~10月销售均价分别下降0.5%和0.7%，比去年同期分别上涨6.8%和5.8%，增速继续放缓。

尽管下半年楼市成交量逐月下降，但目前各大房企的销售金额与去年相比仍然呈现上升趋势，“今年地产企业高管的总体收入是小幅增长的。”陈霞认为。

由于明年将继续房地产调控，业界均认为明年上半年房企将面临市场“难关”。林晓华认为，明年上半年房企员工流动率会比较大，即便是抵抗市场风险能力强的企业员工流动率也会在20%左右，较差的房企员工流动率可能高达50%。

收入

新房销售量持续下调房企员工收入呈现分化

每经记者 杨羚强 发自上海

12月13日，搜房网网络人气白皮书专供 《每日经济新闻》独家发布的数据显示，包括上海在内的全国八个城市的开发商销售员工和经纪人中的至少六成认为今年的收入会下调。

但来自上海市统计局12月初公布的一份网络调查却显示，六成以上的房地产从业者预期今年的收入仍会增长。而深圳尤里克猎头顾问公司也向记者表示，在今年这个楼市冬天，开发商高管们的平均薪酬依然可能有小幅度的增长。

房地产从业人员的 “荷包”究竟是增大还是缩水？为什么针对同一行业员工薪金的调查，得出的结果却大相径庭？

一线销售人员收入普降

搜房网制作上述白皮书的相关人士介绍，统计数据来源于其市场拓展部门对房地产一线销售人员的调研，其中上海地区的样本数并不仅仅包括销售人员的收入，也包括各级管理人员的薪资。

据统计，一线销售人员收入受楼市调控影响严重。在受访者中54%的售楼员收入出现下滑。其中15.19%的销售员收入下降10%~20%，收入下降30%~40%的则多达39.4%。

这一数据和新浪乐居此前的一组调查，几乎如出一辙，据调查，收入下降40%以上的销售人员，占到受调查者总数的21%。同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟认为，开发商的主要雇员构成中，大部分应该都是与销售有关的岗位。

本报记者翻阅了世茂房地产、宝龙地产、盛高置地、苏宁环球等公司上半年年报，并将它们与去年同期进行比较发现，盛高置地的薪酬总额较去年同期减少，宝龙地产的上半年人均薪酬较去年同期有所下调。苏宁环球上半年新增加的应付薪酬，少于减少的，也就是说总的薪酬在减少。唯一人均薪酬较去年同期有所增加的世茂房地产，则在雇员数量上有一定数量的减少。这似乎说明行业从业者整体薪酬出现了下降。

但是上海市统计局的一组调查，却似乎又说明整个行业多数人的收入仍然在增长。根据该机构和国家统计局上海调查总队在“中国上海”门户网站所进行的网上调查，61.9%的房地产（开发、管理）业受访者表示工薪收入有所增长。

对此，宝龙地产的一位媒体负责人认为，看似反差较大的数据其实并不矛盾，一线销售人员由于房子不好卖，收入下降较多，而管理人员降薪的并不多。他进一步解释，房企人均收入下滑是因为人员构成发生了变化，收入较低的一线工作人员可能在公司中的比例出现了上升，这直接导致了人均收入的下滑。

这一观点也得到了尤里克猎头机构统计的证实，今年地产企业高管的总体收入是小幅增长的，设计类、财务类、项目总经理职位人才的薪资平稳，有小幅上升，仅营销高管薪资的奖金部分会受到一定的影响。

员工收入呈现分化

略钧管理咨询有限公司合伙人吴小燕说，在2010年和2011年年初，由于房企销售收入的增长，从业者收入普遍增长。房企从业者的收入通常是由底薪加奖金两块构成，虽然今年的市场调控，让一些公司的奖金支出有所减少，但从业者的底薪却是较去年有所增加的。

上海中原顾问有限公司研究总监宋会雍表示，由于市场整体低迷，房企销售提成的奖金支付比例实际上较往年有所增加。这也让销售能力比较强的工作人员，有机会在市场不佳的大背景下，获取更高的销售收入。

搜房网的统计也显示，在上海仍然有将近15%的销售员收入增长超过10%，其中有6.33%的销售员收入较去年增长了30%~40%。而新浪乐居的统计则显示，收入上升10%以上的销售员达到24%，其中有12%的销售员收入增长了30%~40%。房企员工的收入正在呈现分化，其中销售能力较强的员工往往收入增长较快，销售能力较差的员工收入出现下滑甚至遭遇出局。

搜房网对上海以外的其他七个城市统计发现，除北京售楼员认为自己的收入无增长外，其他城市的销售收入均有增长。库存积压较高的杭州，仍有六成调查者表示自己的收入会较去年同期增长10%以上。尤里克猎头机构调查显示，从目前各大地产公司的业绩情况来看，销售金额与去年相比仍然呈现上升趋势，当然有部分企业的销售业绩无法完成年初制定的目标。

即使出现大量关店、裁员潮的房地产中介人员的收入也没有想象中那么糟糕。搜房网的调查显示，年初有八成的中介经纪人月收入在6000元以下，而到了年底这个比例只有75%左右。其中月收入2000元以下的最低收入阶层占比较年初更减少了5%。

中房信分析师薛建雄则告诉《每日经济新闻》记者，在销售收入低迷的情况下，实际上开发商向房屋中介部门提供一手房销售佣金收入却增加到了2%。

销售人才仍然吃香

在整体市场低迷的大环境下，目前各地销售最好的，多是降价打折幅度最多的楼盘。薛建雄此前表示，上海所有销售排名靠前的楼盘中大部分的价格都是较前期有了15%~20%的优惠。

大降价虽然会让前期业主不满，但迅速为房企带来现金回流却是不争事实。而最开心的并不是房企的决策层，恰恰就是活跃在第一线的销售人员。降价热销某种意义上意味着他们今年的奖金收入有望和去年持平，甚至超过去年。

银亿房产上海公司营销总监王士章告诉记者，房地产销售人员的销售奖金仅相当于总销售额的千分之几，大幅降价并不会大幅减少他们的奖金收入。

但那些没有降价的楼盘销售团队，却可能面临销售人员流失。一家房地产公司的销售负责人他现在最担心的就是其他房企挖墙角。因为，在其他房企选择跌价的时候，目前公司选择的销售策略是延期开盘。

薛建雄告诉记者，事实上目前整个销售团队的流动性比以往任何时候都要高。销售不佳的开发商，会开出极高的价码，吸引优秀的销售人员和策划人员加盟，以扭转不利的销售局面。尤里克猎头机构陈霞表示，销售业绩的下滑必然导致企业老板急需有一定判断能力，面临政府宏观调控政策时有相应应对措施，能够力保销售的人才。