高端楼盘低迷 世茂7.5折疑“假摔”

每经记者 杨羚强 发自上海

编者按

当前，楼市的走势变得更加扑朔迷离。从市场面看，在整体成交不振的情况下，部分开发商已采取大幅降价的策略，以期通过降低价格来换取销售量的提高，进而提升自身的销售业绩，然而这其中也不乏玩“假摔”的开发商。从政策面看，北京市已发布放宽普通住宅标准和提高二手房最低计税价的新政策、武汉市也对豪宅标准进行调整，同时国务院副总理李克强也表示坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施。面对如此复杂的局面，《每日经济新闻》记者通过调查，详细展现当前楼市万象。

在上海，未来有可能出现单价超过十万元，但以七折、六折甚至五折的价格甩卖的楼盘。然而，在这一风潮尚未盛行之时，却已被分析师戳穿“假摔”的真面目。

昨日，有媒体报道称，世茂滨江花园4号楼的报价均在10万元/平方米以上，通过团购可享7.5折优惠。

但相关数据显示，上述楼盘今年以来的成交均价从未超过7.7折，10万元的报价本身就有相当大的水分。

上海高端楼盘价格假摔的背后是上述楼盘的低迷成交。中房信分析师薛建雄说，开发商从未按原先的报价卖出过，所谓的降价只是价格暗折公开化而已。

成交均价从未超过7.7折？

根据报道，普旌地产世茂店一名韩姓房产中介业务员称，在世茂滨江花园7栋高层住宅中，目前有“楼王”之称的5号楼尚有30多套一手江景房在售，户型为1~4房，楼层均在35层以上，“开发商的报价均在10万元/平方米以上，通过我们的团购可享7.5折优惠。”对此，世茂滨江花园售楼处的销售人员向 《每日经济新闻》记者表示，上述价格折扣并不存在。

随后记者采访上述普旌地产世茂店的一位陶姓经纪人，其对7.5折价格之说予以否认，称能真正获得的折扣是八折或九折。

不过，中房信、同策、21世纪不动产等多家上海房地产机构对网上房地产的成交监测数据显示，世茂滨江花园今年至今的实际成交均价从未超过78000元/平方米，5号楼今年3月成交的一套39层的房源成交价也只有77688元/平方米。

记者就此采访世茂房地产方面，但截至发稿时，其未作出任何回应。

按上述成交价格，实际上7.5折左右的折扣价正是目前世茂滨江花园的实际成交价，所谓的世茂滨江花园大幅价格折扣并不存在。

中房信分析师薛建雄称，所谓的降价，仅仅是报价的下降。降价之后的价格，其实和项目前期的成交价接近或者持平。

超10%的高端楼盘零成交

在上海市高端楼盘虚假降价的背后，是豪宅项目的集体成交低迷。

21世纪不动产上海区域市场中心统计数据显示，11月前21天全市单价在5万元以上的新建豪宅项目累计成交套数为46套，环比下降26.9%。与此同时，在今年以来开盘的高端项目中，约10%的项目出现零成交现象。部分已经领预售许可证的项目因为没有积累到足够的购买意向，不得不一再推迟开盘日期。

此前，豪宅成交近3个月环比呈现逐月下跌的情况，而11月前21天的豪宅成交水平仅为10月的58%。10月至11月21日合计仅成交123套，预计四季度成交量为200~250套，低于前三季度385套的平均成交水平。

在这样的背景下，豪宅的开发商却不愿意降价促销。上海同策咨询机构的研究总监张宏伟认为，这是因为很多豪宅项目的开发商此前已通过部分低价项目的降价促销，带动销售资金的回流，缓解了公司的财务压力。

薛建雄告诉记者，银行信贷的逐步放松也是豪宅项目不降价的原因之一。据其了解，目前部分银行贷款已经没有之前那么紧张。很多已建成但暂时没有销售出去的高端住宅因此有机会获得银行贷款，开发商的资金压力明显降低。

但易贷中国媒介经理高晗表示，目前银行信贷放松只是暂时现象，额度也非常小。开发商靠短期小幅度的信贷放松，来消除资金压力的可能性非常小。