诉讼案的背后，折射的是38户业主对拆迁的不信任与质疑
每经记者 夏子航 发自长沙
“小区已经基本不成样子了。”以陈飞为代表的38户住户看来是被迫接受了住房将被拆迁的事实；而另一方面，有着政府背景的麓南广场项目拆迁指挥部也表示，即使败诉拆迁仍进行，“只是重新补充程序的问题。”因此，目前双方争执的核心，或许正在于补偿标准这一最实际的考虑。
“按照通知，‘强制征收’随时都可能会来。”48岁的陈飞站在长沙市麓山南路1号50栋401室的阳台上，心中充满了忐忑。此时，长沙市岳麓区政府下发的《房屋征收补偿安置决定》（即强制征收）已经指向他所站的地方，而他手中持有的401室《房屋所有权证》似乎并不能帮助他对“强制征收”说不。
此前，陈飞已向法院递交对岳麓区政府的一纸行政诉讼状，称此次拆迁是让位商业开发，且未履行法定告知义务也未举行听证程序，因此要求撤销上述“强制征收”决定。对此，长沙市中级人民法院（以下简称长沙市中院）已经受理立案，并于5月11日向陈飞送达传票，通知该行政诉讼将于7月13日开庭。
几乎在同一时间，麓山南路1号49栋307室的户主戴振宏也将长沙市房屋产权管理局下属的长沙市城市房屋拆迁管理办公室（长沙市拆迁办）起诉至长沙市芙蓉区人民法院（以下简称芙蓉区法院），要求判令撤销长沙市拆迁办颁布给麓山南路1号的《房屋拆迁许可证》。
两起诉讼同样都起源于毗邻中南大学的麓南广场项目。而在诉讼案的背后，折射的是38户业主对拆迁的不信任与质疑。“抛开商业、公共利益之辩与拆迁款的问题，麓南广场拆迁中的程序合法性仍然存在诸多问题。”湖南师范大学法学院程序法研究所所长黄捷教授在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。
·拆迁之战·
指拆迁程序不合法引诉讼
长沙市麓山南路1号49栋、50栋两幢住宅楼同为长沙矿冶研究院的生活区，建筑时间为1995年，所在地邻近长沙市湘江风光带及岳麓山景区。
“我们120多户基本都是长沙矿冶研究院的退休职工，现在约70%的住户已经选择主动搬离，还剩38户在坚持。”在陈飞看来，长沙矿冶研究院也曾是中央直属大型科技企业，只是“不太强硬”。
2009年10月，经报国务院批准，长沙矿冶研究院并入中国五矿集团公司，成为其全资子企业，不再列入央企名单。也就在之后的10月23日，“麓南广场拆迁指挥部”发出一纸《致麓南广场建设项目各拆迁住户的公开信》，称“麓南广场项目的拆迁建设即将启动，拆迁范围为长沙矿冶研究院的49栋、50栋住宅楼。”
而根据长沙市拆迁办提供的证据材料显示，早在公开信发出前约一个月，即2009年9月24日，该办就已经过审核批准，向长沙市城市建设投资开发有限责任公司（以下简称长沙市城建投）核发长拆许字（2009）第109号《房屋拆迁许可证》，项目正是清水路麓南广场。
正是由于这一原因，戴振宏在2010年3月23日向芙蓉区法院递交行政起诉状，指出长沙市房屋拆迁办未能及时有效地向原告履行告知义务，同时也未依法律规定举行听证。起诉状请求撤销上述《房屋拆迁许可证》，并已被芙蓉区法院行政庭受理。
戴振宏委托代理人之一的陈莎表示，根据相关法律规定，行政机关在对行政许可申请进行审查时，都应当依法及时告知当事人、利害关系人，并听取申请人、利害关系人的意见；而在行政执法过程中，还应告知当事人、利害关系人相关的执法事实、理由、依据、法定权利和义务。“但我们之前没有获得任何信息，长沙市拆迁办没有就直接关系到我们利益的《房屋拆迁许可证》发放行政行为对我做出任何送达和告知，也未进行听证程序。”戴振宏称。
“这一行政行为涉及到住户重大利益，在未举行听证的情况下，颁发《房屋拆迁许可证》是不符合法定程序的。”陈莎表示。
陈飞则将岳麓区政府告上长沙市中院。他透露，岳麓区政府最早是在2010年2月26日对自己作出“强制征收”的决定，要求在送达15日内将所住的401室腾空，“逾期不腾空房屋将依法予以强制执行”。他于是在3月16日向岳麓区政府提请行政复议。4月9日，岳麓区政府下发文件，称因“程序不符合规定”，撤销“强制征收”决定。但4月18日，岳麓区政府再度向陈飞下达“强制征收”决定，正文与前一份决定没有区别，仅文件名从（2010）岳征字第001号换成了第003号。
陈飞据此提出行政起诉状称，岳麓区政府违反法定程序，“并未告知我们享有陈述、申辩的权利；且在未举行听证的情况下直接下达‘强制征收’决定。”
对此，黄捷教授向记者表示，尽管类似的拆迁诉讼并不多见，但拆迁程序违法的问题在各地拆迁过程中实际上比比皆是。
·拆迁之辩·
是商业项目还是公益工程？
“我们掌握的材料显示，麓南广场是一项商业项目，这意味此项拆迁将丧失根本的依据。”陈飞的委托代理人周晓菊提出。
麓南广场招标项目发布于2009年10月28日，标注建筑面积为41145平方米（零售）。长沙市城建投负责牵头麓南广场拆迁工作的黄浩向记者出示了“麓南广场设计效果图”，也明确注明麓南广场地下为商业建设开发。
“麓南广场地上广场面积约为1万多平方米，41145平方米面积中余下的大部分都用作商业建设，这让人很难理解它的公共利益属性。”陈飞表示。
“这主要是考虑到投资的平衡，其中部分商业设计也涵盖拆迁门面的回迁，长沙市城建投参与项目是出于公共利益。”黄浩对此解释称，“麓南广场（项目）是不赚钱的，但这是市里要求的工程，长沙市城建投还得接下。”
岳麓区政府副调研员徐跃明主抓49栋和50栋的拆迁工作，他在接受记者采访时表示：“长沙市城建投早先预估麓南广场项目将亏损约2亿元，但它的企业属性要求它需要对投资进行平衡，市里也是这个意思。”
记者了解到，长沙市发改委批复给长沙市城建投的麓南广场主要建设内容包括：拆迁拆除新老建筑物和构筑物，新建地上道路、地下通道、地上地下商场、排水改造工程、绿化广场、照明工程、交通设施及环境工程等。
“由此可以反映出麓南广场项目肯定是着眼于公共利益的工程，这也得到了政府有关部门的批复。”但黄浩同时也表示，由于项目尚未完成，目前无法提供也不便提供投资及获益规模。
对此，黄捷教授向记者表示，拆迁的最终合理依据——项目着眼公共利益这一关键事实一直以来缺乏法律规定上的判断依据及程序，“是商业项目还是公共利益工程，在判断的时候往往无法可依。”
·拆迁之变·
引入市场化拆迁公司加剧矛盾
5月6日，作为38户被拆迁户之一的陈飞与岳麓区政府拆迁项目的专项负责人徐跃明进行了沟通。
“我也在反思，将49、50栋拆迁项目交予市场中的企业是有欠考虑的，由区政府直属的拆迁事务所进行协调的话，就不会发生如今沟通不对称的问题。”徐跃明在与陈飞会谈后告诉记者，但他另一方面又坦承，岳麓区政府直属的拆迁事务所仅两家，“有几百个拆迁项目要进行，委托出去是现在不得不采取的办法。”
徐跃明还介绍称，麓南广场建设工程项目由长沙市城建投组织实施，但依照拆迁由属地区政府负责的原则，一般都是区政府负责完成拆迁征收，“目前是由岳麓区政府成立麓南广场拆迁指挥部牵头负责。”他本人同时也担任岳麓区麓南广场拆迁指挥部副指挥长。
徐跃明透露，由于区直属拆迁事务所“有限”，岳麓区政府延续了麓南广场项目的前身——清水路绿化广场原来的操作方式，即把项目委托给了湖南源城拆迁事务代理有限公司（以下简称源城拆迁公司）实施。此前在2007年7月，长沙市城建投和长沙市市政专项建设指挥部曾向源城拆迁公司发出委托书，称长沙市城建投作为工程项目的业主，“由于没有拆迁资质，不能承担拆迁任务”，因此全权委托源城拆迁公司组织实施对国有土地路幅红线范围内所需要拆迁的房屋（构筑物）等一切建构筑物进行拆迁、补偿、安置工作。
在长沙市拆迁办2010年4月8日提交给芙蓉区法院的证据材料清单中，仍然只存在长沙市城建投和长沙市市政专项建设指挥部2007年与源城拆迁公司签订的委托书与三方委托拆迁协议。该协议注明，拆迁、安置和征地补偿工作均由长沙市城建投委托长沙市市政专项建设指挥部组织调度源城拆迁公司实施，将上述土地上的建 （构）物腾空完毕后，交由委托指定的具备拆除资质的施工单位拆除。
在三方协议第5条“拆迁工程造价”中，拆迁工程总造价由长沙市市政专项建设指挥部与长沙市拆迁办按照长沙市政府第79号令及评估报告书（补偿细则）对拆迁安置征地补偿标准进行审核认可，而源城拆迁公司的承包合同拆迁总费用则未予透露，只表示“按最终结算为准”。但协议的支付原则中有如下规定：拆迁费用和工作费用由长沙市市政专项建设指挥部根据源城拆迁公司的实际拆迁房屋及腾地进度拨付给岳麓区政府统一调配使用。
“这也就是说，源城拆迁公司肯定是想及早结束拆迁事宜的。”陈飞告诉记者。
但源城拆迁公司又是与被拆迁户直接接触的第一线，三方协议中规定的源城拆迁公司职责中的第3条显示，该公司负责“拆迁动员、拆迁补偿政策的宣传解释，依法依规实施拆迁补偿的具体工作，并处理拆迁、安置、补偿的善后事宜，负责做好拆迁户上访、施工建设阻工的劝说、疏导工作。”
黄捷教授认为，类似的拆迁几方协议很普遍，“但由此带来了一个问题，即地方政府、国资企业和私营企业在一场拆迁中的投资、行政职能与市场行为搅和在了一起。具体到49栋和50栋的拆迁中，源城拆迁公司最终实际是依靠政府的执法权在从事商业行为，这先天地加剧了拆迁人与被拆迁人的矛盾。”
·拆迁之疑·
拆迁投资数度变化惹质疑
“在起诉拆迁程序问题之外，住户最根本的不满还是拆迁补偿标准的问题。”陈飞表示，“在事先未有沟通与参与的情况下，我们住宅的单价被评估为3999元/平方米，并被作为拆迁补偿标准的重要依据，这并不符合规定。”
相关房地产评估结果报告显示，长沙市城建投委托湖南广联房地产评估有限公司于2009年8月20日对49、50栋待拆迁房地产进行估价，认定其评估单价为3999元/平方米。
而根据《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》的有关规定，被拆迁房屋的补偿金额，先由拆迁人委托房地产评估中介机构根据被拆迁房屋的区位、结构、用途和建筑面积进行分类评估，确定房地产市场评估价格，然后由拆迁人与每一个被拆迁人根据分类评估价格，结合被拆迁人房屋的具体情况协商确定。
陈飞的委托代理人告诉 《每日经济新闻》记者，根据上述规定，拆迁人必须进行分类评估之后再进行分户评估，且评估机构必须是经拆迁当事人同意的共同选择，但在此之前，拆迁人既没有对被拆迁人的房屋进行分类评估也没有通知被拆迁人任何关于评估的事项，只是单方面委托不同的评估机构直接进行分户评估，明显违反了法定程序。
源城拆迁公司负责人兰波在接受记者采访时出示了 《麓南广场建设项目房屋拆迁补偿方案》，表示在3999元/平方米补偿单价之外，最终的补偿还加上了搬迁补助费、附属设施补偿费、按期签约腾出房屋奖励金等，“先期签约的约70%住户的实际补偿大致为5400元/平方米。”
按此价格计算，两栋待拆迁住宅的面积共有9368.7平方米，因此总的拆迁费约在5059万元左右。但兰波向记者出示的一份2009年长沙市“十大品质工程”文件显示，麓南广场12000平方米建筑总面积的投资规模合计为2亿元，其中拆迁费为1.2亿元，工程费8000万元。由此有被拆迁人质疑，中间出现了近7000万元的差额，拆迁款可能被“打了折扣”。
对此兰波解释称，“这是因为麓南广场相较其前身清水路绿化广场有了扩大。原清水路绿化广场的投资估算为5400万元，后来规模扩大后，预估投资额上升到2亿元。但之前的投资规模都是估算数字，因此可能与最后的实际情况会有出入。”
为了证明自己的观点，兰波向记者出示了长沙市发改委于2010年给长沙市城建投的一份批复，上面显示麓南广场的投资规模降至约1.7亿元，其中拆迁款约为5400万元。
但源城拆迁公司、长沙市城建投和岳麓区麓南广场拆迁指挥部始终不愿对麓南广场的最终拆迁款规模作出正面回答。
徐跃明表示，5400万元拆迁款应该基本吻合49、50栋120户住户的最终大致补偿总额。“有住户提出近7000万元拆迁款到哪里去了的问题，应该说之前的投资规模都是估算数字，所以最终还是要以最后核发的拆迁款为准。而且拆迁款处于有关部门严格的监管下，不会存在挪用与影响住户拆迁补偿利益的情况。”
徐跃明进一步解释称，49、50栋的拆迁、安置、征地补偿费用，先由源城拆迁公司在岳麓区麓南广场拆迁指挥部 （现在已经取代长沙市市政专项建设指挥部）提供的红线图范围内进行拆迁、安置补偿调查、收集各种权证原始资料，再由它依据长沙市政府第79号文件及评估报告书（补偿细则）编制拆迁安置、补偿材料。“只有经过麓南广场拆迁指挥部签证，报给长沙市拆迁办主管部门审定后，源城拆迁公司在岳麓区政府组织下，才能按有关部门最终审定的拆迁安置补偿资金对被拆迁人实施补偿。”
黄浩也否认了拆迁款被打折扣的可能性。“资金都在长沙市拆迁办的专属账户上，每笔补偿安置金都只有经审核后才会直接由该账户划拨到被拆迁人账户上，不会经过其他关节。”
·拆迁之解·
拆迁争议集中在补偿标准
目前，长沙市拆迁办已就戴振宏的行政诉讼向芙蓉区法院递交行政答辩状及证据材料清单，认为颁发麓南广场项目《房屋拆迁许可证》的具体行政行为合法，认为长沙市拆迁办对申请事项依法进行了受理和审查，经审查后认为申请事项符合条件，因此颁发了《房屋拆迁许可证》，是合法的。
但陈莎向《每日经济新闻》表示，依照《城市房屋拆迁管理条例》，申请领取《房屋拆迁许可证》应提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、办理存款业务金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等。“但拆迁办提供的证据材料显示，长沙市城建投申领《房屋拆迁许可证》时提供的材料存在多个问题。”
陈莎举出实例称，长沙市拆迁办提供的拆迁专项资金银行存款凭证中，关于麓南广场建设项目的专项资金总额为4900万元，转入长沙市拆迁办监控户头的日期分别为2009年11月2日、2009年12月29日、2010年1月11日，“这明显是在拆迁许可证发放之后，由此可知，在申请许可证之前，申请人并没有相应的补偿安置资金。”
长沙市拆迁办还就颁发 《房屋拆迁许可证》的审批程序问题作出答辩，称其在发放该项目《房屋拆迁许可证》的同时，将涉及的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项以 《长沙市城市房屋拆迁公告》形式在拆迁范围予以公布；此外，该办已于2007年10月8日，在拆迁范围内以公布长拆许听字（2007）第10号听证公告的形式，履行了作出拆迁许可行政决定前的听证告知程序。对此问题，黄捷教授告诉记者，张贴公告的形式并未完成法律意义上的告知与送达，“送达需要被拆迁人作出签收才算完成。”
长沙市中院也已受理陈飞要求岳麓区政府撤销“强制征收”决定的行政诉讼。不过徐跃明对此表示尚未收到法院通知。“岳麓区政府曾一度撤销对陈飞的‘强制征收’决定，也就是因为在自查中发现程序并未走完全，但经历10余天的程序补充后，区政府再度下发了对陈飞的‘强制征收’决定，我们认为程序是没有问题的。”徐跃明同时表示，即使岳麓区政府败诉，49、50栋的拆迁仍然要进行，“只是重新补充程序的问题。”
以陈飞为代表的38户住户也已接受了49、50栋将不得不拆迁的事实。“小区已经基本不成样子了，但我们希望通过走法律程序维护权益，通过诉讼暂停‘强制征收’。”陈飞表示，“最终希望通过对话，将长沙市城建投单方面委托作出的3999元/平方米评估单价重新按程序、按市场水平进行评估，从而获得应当的补偿标准。”
·拆迁之偿·
“定向房源”的特别博弈
就在上述法律争斗之外，所谓“定向房源”的特别博弈也正在幕后进行。
长沙市拆迁办提交给芙蓉区法院的证据材料中，“麓南广场建设项目房屋拆迁补偿方案”称，拆迁补偿采取货币补偿为主，并就近提供定向房源。
《每日经济新闻》获得的一份已先期签约腾空房屋的住户与麓南广场拆迁指挥部签订的“承诺书”显示，在2009年12月26日前与拆迁指挥部签订拆迁补偿协议的，“可优先认购长沙矿冶研究院医务室与招待所位置的定向房源，该定向房源售价分为原拆迁房屋产权面积和超出面积两种，等同于原拆迁房屋产权面积的价格为3500元/平方米，超出的部分则按交购房款时同地段周围商品房的平均售价而定。”
而长沙房产研究中心5月9日公布的 《2010年1~4月长沙市房地产市场情况通报》显示，4月长沙住宅备案均价已涨至4696元/平方米。
麓南广场拆迁指挥部在“承诺书”中称，上述定向房源将于2011年年底竣工，“如未按期交房，则按所交购房款的万分之五/天发放违约金，直到交房为止。”
但在黄捷教授看来，麓南广场拆迁指挥部等在全国普遍存在的拆迁指挥部皆没有法律依据，“它并不是行政机关，没有组织机构代码，也没有关于它职责和权能的公示，‘承诺书’约定的日后责任追偿是存有法律风险的。”
徐跃明则表示，拆迁指挥部是岳麓区委、区政府决定成立的，“即使麓南广场拆迁项目完后，拆迁指挥部解散了，岳麓区政府仍将承担责任。”但徐跃明也承认，目前上述项目仍未正式开始实施，“上述土地还在长沙矿冶研究院手里，但承诺的定向房源肯定会想办法按时建成。”
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