每经记者 杨羚强 发自上海
在重新公开招股后，明发集团将于明日（11月13日）在港交所挂牌上市。由于此次招股价从原先制订的3.03~3.79港元/股下调为2.00~2.89港元/股，因此明发集团的融资额较预计更低。
记者查阅明发集团的招股说明书发现，明发集团并没有像一些开发商那样，高价拍地后静待升值，而是采取了另外一种方式——通过签署谅解备忘录先低价 “预约”土地，待资金充裕后再经过招、拍、挂将其拿下。与其他开发商高价拍地后再“囤积”的模式相比，明发的“囤地术”并不占用公司的自有资金，还能够以相对不高的地价 “圈地”，无疑风险更小。
不过，业内分析师指出，上述拿地模式仍然具有风险。通过签订谅解备忘录所“圈定”的土地，仍然有可能在未来土地的招、拍、挂流程中，被其他开发商“劫标”，使之前付出的心血付诸东流。而如果上述物业项目的估值被计入明发集团股价，那么一旦发生“劫标”事件，将会导致股价下跌。
上市后再付土地出让金
明发集团的招股说明书显示，以招股价中位数2.45港元/股计算,公司本次上市总共融资20.76亿港元，其中将有13.08亿港元被用于支付土地出让金和新土地潜在收购，这当中有8%或1.66亿港元用于收购马鞍山项目土地，另有1%或2100万港元用于收购南京滨江新城二期项目。
上述两个项目，均属于“根据与官方机构订立谅解备忘录所取得的物业”。这一类型的物业共有四个，除了前述的两个项目外，还有明发国际工业原料城和明发国际城项目，以及明发家具中心项目。
招股说明书显示，这些项目的土地出让金都相对较低。
2005年5月12日，明发集团全资附属公司明发集团（香港）有限公司与南京市蒲口区泰山街道办事处就土地面积为83333平方米的明发家具城项目订立谅解备忘录，根据谅解备忘录，该项目土地估值仅为437.5万元人民币。在过去几年间，明发为该项目实际支付的订金和土地相关预付款项总额为918.43万元，折合每平方米地价仅110.21元。
除此之外，占地面积达66.67万平方米、规划建筑面积达118.02万平方米的江苏淮安国际工业原料城和明发国际城项目的土地出让价格也不高，按照相关谅解备忘录所述土地估值计算，楼板价仅为142.34元/平方米。与上述情况类似，根据明发与马鞍山市花山区政府订立的谅解备忘录，规划建筑面积达130万平方米的马鞍山项目，楼板价也仅为490元/平方米。
国土资源部曾在2006年12月底为各省市的工业用地设定价格下限，南京浦口区的土地属于七等地，地价不得低于288元/平方米；马鞍山花山地区的工业土地等级为六等，地价下限为336元/平方米。
明发集团对此并不讳言，其招股说明书显示，过往业绩记录期间，集团的平均成本仅占到平均售价的5.3%，较竞争对手有更多的优势。据了解，明发土地价格之所以有竞争优势，主要是因为明发获政府邀请参与土地收购程序及发展程序，地方政府一般会和明发集团签订谅解备忘录。
明发集团在招股说明书中表示，尽管谅解备忘录载明了订约方合作有关项目的意向，但相关地块的出让仍须受相关法规的限制，因此明发集团无法保证相关谅解备忘录有助于集团购入任何土地使用权。
但记者发现，明发的招股说明书显示，签订谅解备忘录是以往集团收购土地的重要途径。在公司目前990万平方米土地储备中，上述通过签订备忘录及收购项目公司取得的土地储备达到330万平方米，占整个公司土地储备的1/3。
另类囤地暗藏风险
据了解，土地储备量较高的房地产公司通常会有较高的负债率，如今年拿地较激进的绿城负债率就超过100%，然而明发的招股说明书却显示，该公司截至今年8月31日的资产负债比仅为43.8%。
一位不愿意透露姓名的业内人士认为，低负债率与明发集团依靠谅解备忘录获取土地的方式有关。按照上述方式，明发集团可以在不支付任何土地出让金的情况下先行“圈地”，待企业有足够资金支付土地出让金时，再向政府部门提出申请，要求政府拍地。这意味着明发可以在土地储备上减少被占用的资金。
明发集团的招股说明书显示，上述签订谅解备忘录的项目中，明发仅为南京浦口明发家具城项目以及淮安明发国际工业原料城和明发国际城项目预付了部分土地出让金，其他项目均未支付土地出让金。
不过，虽然上述拿地模式可以让开发商以更低成本拿地，但这一做法并非没有风险。
“一旦在土地拍卖时，被其他企业获取土地，开发商可能前功尽弃。”五合国际智库总经理邹毅对上述备忘录拿地模式知之甚深。据他介绍，在2004年以前，大部分地产公司以协议方式拿地，通过签署谅解备忘录方式拿地是当时盛行的做法。
而在2004年以后，随着国家规定所有土地均须经过招、拍、挂形式出让，上述模式逐渐淡出房地产圈。
“即使有通过备忘录和地方政府约定规避其他竞争对手的 ‘特殊政策’，但在拍卖时，土地仍有可能被其他的竞争对手高价竞得。”邹毅说。
明发的招股说明书也显示，上述签订谅解备忘录的地块中，所有地块包括部分已经预付部分土地出让金的项目，均需要经过招、拍、挂程序方能购得。明发并未明确一定可以获得上述土地，仅表示如果无法获得上述土地，已预付部分将被退回。
邹毅认为，由于地方政府每5年会换一次届，上述备忘录有时会流于形式，并不能帮助开发商真正意义上拿到低价地。如果上述土地储备在上市前已被计入明发的整体资产价值，便会被估为股价市值。因此，一旦明发最终没能拍得这些地块，或者拍得地块的价格高于目前估计值，将会导致明发的股价下跌。
对于明发上述备忘录土地是否计入整体估值，明发集团企划部的留守工作人员称不了解此事，了解此事的人员目前均在香港，暂时无法联系到他们。对此，《每日经济新闻》将继续保持关注。
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