上海规定农村用地可建单位租赁房

　　自2006年起，上海张江高科技园区试水人才公寓，为园区引进人才提供“只租不售”的过渡住房。截至目前，张江投入使用的各种人才公寓已达8处，共计3168套，现已入住9596人次。
　　
　　然而，在人才公寓的建设与使用过程中，也有不少麻烦：公寓的用地规划、建设标准、税收标准等，都没有统一的“说法”，实际操作中难免磕磕碰碰。
　　
　　如今，这些问题似乎有了解决途径。
　　
　　日前，上海市政府下发了《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》（下称《试行意见》），对人才公寓、职工宿舍和来沪务工人员宿舍等单位租赁房作了明确规定。
　　
　　解决外来人口住房难
　　
　　“单位租赁房的建设和使用，是上海住房保障体系的一个重要组成部分，也是为了满足部分‘过渡性居住需求’。”上海市住房保障房屋管理局有关人士表示。
　　
　　近年来，上海市先后出台了一系列政策，着力构建分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，包括廉租住房、经济适用房等。然而，在上海，有超过1/4的常住人口无缘现行的保障体系。根据上海统计局统计显示，2008年上海常住人口达1888.46万人，其中外来常住人口为517.42万人，占到全市常住人口的27%。“他们大多为各单位引进的人才或来沪务工人员，极少数有能力进入市场购买商品住房，同时也不可能像户籍人口一样享受住房保障政策。”
　　
　　如此庞大的群体的居住问题，成了摆在上海市政府面前的不可忽视的社会问题。“帮助大量外来常住人口解决阶段性居住需求，既有利于完善房地产市场供应结构；也有利于引进、留住各类人才和务工人员。”上海住房保障房屋管理局人士告诉记者。
　　
　　在上海市委书记俞正声的明确要求下，有关行政管理部门组成专题调研队伍，兵分几路进行考察调研，总结部分国企、产业园区的经验，研究制订了《试行意见》，明确提出按照“政府引导、规范运作，只租不售、封闭运行”的基本要求，经办理相关建设工程审批手续，全市企业、产业园区开发管理主体、高校、部队及其他单位可以利用自用土地建设或者以旧建筑拆除重建、改建的方式建设单位租赁房，提供给本单位职工或园区内企业符合条件的引进人才、来沪务工人员短期租住。
　　
　　农村用地可建租赁房
　　
　　《试行意见》规范了单位租赁房的建设与使用管理。“以前人才公寓项目在报批报建过程中按照住宅类标准审批，对容积率、朝向等要求都比较高，比如要符合‘每天日照1小时以上’，甚至还要配备车位。”不少人才公寓建设者抱怨道。“单位租赁房其实更接近宿舍，而不是住宅。”上海住房保障房屋管理局人士认为，在建设标准上，应当遵循2006年2月施行的建设部《宿舍建筑设计规范》，不同于商品住宅的建设。如闵行区的“蓝领公寓”就主要为宿舍，辅以少量的成套公寓。房屋的建筑面积为40—50平方米，每间租住人数不超过8人。
　　
　　另外，原先管理部门认为人才公寓对外租赁，类似于酒店或宾馆的商业化服务，因此均按商用标准收取水电等费用。入住者的生活成本成倍上升。同时，根据相关政策，人才公寓的房租收入需缴纳5.5%的营业税、12%的房产税，企业根据盈利情况还要缴纳企业所得税，累计税负较高，开发公司的积极性受到一定影响。对此，新出台的《试行意见》明确规定：经市有关行政主管部门认定的单位租赁房项目的水、电、煤等公用事业建设和收费标准，参照居住类房屋标准执行；对按照政府规定价格向规定对象出租单位租赁房所取得的租金收入，按照有关规定实行税收优惠。
　　
　　为加大政策支持力度，充分挖掘土地资源潜力，《试行意见》还规定，在单位自用土地不足的情况下，区、县政府可以统筹安排利用产业结构调整土地、农村集体存量建设用地等其他两类土地用于建设单位租赁房。经审核批准用于建设租赁房的单位自用土地和农村集体建设用地，其用地性质、土地权属保持不变。“这一规定算得上是在实践基础上的创新之举。”有业内人士如此评说。
　　
　　《试行意见》创造性地将农村集体存量建设用地纳入建设单位租赁房的范围，既弥补了周边工业园区的土地紧张的缺陷，又可以确保村民增收。同时，城市边缘的农村通常是外来人口集中聚集地，而单位租赁房的集中建设与管理，也有利于上海加强对外来人口的管理。
　　
　　提高利用率实行退出制
　　
　　为了防止出现变相违规建设福利房、解困房的情况，《试行意见》从制度设计源头上着手，做了相应的限制性规定，以实现单位租赁房与市场化商品住房的有效隔离。除在建设标准上与一般商品住宅有所不同外，在权属登记上，规定该房屋登记为职工（集体）宿舍，不得分割办理小产权证；且除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得单独转让、单独办理房地产转移登记。单位租赁房办理房地产转移登记后，也不得改变原租赁用途。在供应对象上，限定提供给本单位或本园区企业内签订劳动合同的职工、引进人才或来沪务工人员租住。在租赁期限上，规定一般不超过3年；其中，由来沪务工人员承租的，应当根据其劳动合同中的用工期限约定租期。
　　
　　单位租赁房主要用于解决本单位职工的过渡性居住问题，从租金上来说通常比市场价略低。如闵行“蓝领公寓”月租金一般人均为200元至400元，张江人才公寓在500元到1500元之间，符合相关条件的入住者每月还可获200元补贴。上海宝钢自建的单身职工公寓在确定租金时，测算出不包含利润的宿舍租金盈亏平衡点为单人间每人每月880元，双人间528元。
　　
　　为提高有限房源的利用率，租赁房实行一定的退出机制。以张江为例，将租金补贴的时限确定在3年。宝钢则采取逐年提高租金的方法，第一年按盈亏平衡租金的70%收取，第二年100%，第三年130%，以后每年在上一年收费基础上递增30%，第四年收费基本达到周边市场化租赁房租金标准，越长期居住，成本越高。“这就从机制上保证了单位租赁房只用于满足职工过渡性居住需求。”