不惧“泡沫”质疑银行房地产开发贷款松动

每经记者  陈珂  发自上海

        虽然新房地产泡沫的现象正在引起争论，但并没有改变银行业对房地产贷款的热衷。“昨天我们银行内部刚开了会，总行对开发贷款已经有松动的倾向。”昨日，一总部位于北京的股份制银行上海分行高层对《每日经济新闻》透露，目前该行总行正在制定新的开发贷款管理指引，上海、北京及东部沿海地区开发贷款办法将有明显变化。

总行层面放松开发贷款

        今年以来，虽然各商业银行总行层面一直未对开发贷款“松口”，但据央行统计数据显示，一季度房地产开发贷款余额为2.17万亿元，同比增长16.3%，表明一些分支行实质上已经放松开发贷。而在经历了3～6月一个季度的销售旺季后，随着销售情况好转、开发商提前还款增多，总行层面似乎也对此不再“避讳”。

        对此，昨日另一商业银行信贷管理部总经理在接受本报采访时表示，年初该行浙江分支机构，曾对一资金链高度紧张的大型开发商融资，一度让总行风控部分意见出现分歧，好在2季度该开发商缓过劲来了，“这也从侧面证明一季度对开发商的支持起到效果”。

        商业银行总行层面虽然对开发贷款有所开闸，但仍有诸多限制。据银行内部人士介绍，从布局策略上看，上海、北京、深圳等一线城市的开发贷款将率先“放开”，而在上述市场内部，对开发商的资质要求也有所变化。“我们新制定的贷款指引中，可能会把‘只能向全国排名前50位的开发商授信’转变为对开发商过往开发实力、销售业绩的综合考察。”前述股份制银行高层表示。

        据本报了解，相比于以往着重考察开发商排名，该行未来将转而重点关注其房产项目的档次、地段等因素，“外环以外的项目或者规模特别小的项目还是不会做”。

        无独有偶，中信银行近日也表示，今年新增贷款中有20%投向基建，对房地产开发贷款则将区别对待，对优质开发商适度给予支持，对流动性困难的存量地产项目，则主动对贷款重新安排。

个人按揭能否跟上

        目前部分商业银行已经从总行层面“放松”了开发贷款，是否意味着其对市场的态度已有所转变？

        “开发贷款风险如何评价？说到底最终要看个人按揭还回来的情况。”上述银行信贷管理部人士认为，如果销售情况好，开发贷款的风险当然降到最低。而越高档的楼盘、实力越强的客户购买欲望更强，这也逆向指导开发贷款开闸的方向。

        “我们接触的一些开发商，先期卖出一部分后，会限制每天销售量。这实际上就是开发商正在为涨价做铺垫。”上述人士认为，在市场“买涨不买跌”的心理下，销售回暖有望持续。

        值得注意的是，即使房地产交易量大幅攀升，但近期银监会仍多次提示房地产开发贷款的风险，而市场也对房价未来走势存在普遍争议。一季度开发贷款余额同比增长16.3%的同时，购房贷款余额却仅增长10.6%，一度让银行遭遇质疑。

        但在银行方面看来，开发贷款的风险点在于随后的个人按揭能否跟上，在目前销售井喷的阶段，即使未来出现回调，风险暴露也将在几年之后。

        “应该说目前个人按揭的坏账率还是控制得非常低。”前述上海分行高层坦言，经过2008年的市场调整，现在是一个比较好的增加投放的时机，所以总行才会从控制转变为谨慎支持。“不过信贷策略是与市场状况高度相关的，我们会继续保持对市场的高度关注。”



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